English

הסוכנות הפדרלית למימון דיור

רגולטור פדרלי אמריקאי וכונס מנהל המפקח על פאני מיי, פרדי מק ומערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור.

ה-**Federal Housing Finance Agency**‏ (FHFA) היא סוכנות פדרלית עצמאית בארצות הברית המפקחת ומסדירה מוסדות מרכזיים למימון דיור בחסות הממשלה. היא מפקחת על פאני מיי, פרדי מק, ומערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, ומשמשת ככונס מנהל של פאני מיי ופרדי מק מאז המשבר הפיננסי של 2008.[1]

תפקיד במערכת מימון הדיור של ארצות הברית

ל-FHFA מעמד מרכזי במימון הדיור בארצות הברית משום שהגופים שבפיקוחה הם מקורות עיקריים לנזילות בשוק המשכנתאות. פאני מיי ופרדי מק רוכשות משכנתאות ממלווים, מעניקות ערבות לניירות ערך מגובי משכנתאות, ופועלות בשוק המשני למשכנתאות. הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור מספקים מימון סיטונאי מובטח, המכונה advances, למוסדות פיננסיים חברים כגון בנקים מסחריים, מוסדות חיסכון, איגודי אשראי, חברות ביטוח ומוסדות פיננסיים לפיתוח קהילתי.[1]

הסוכנות מתארת את משימתה כהבטחת פעילותם של פאני מיי, פרדי מק והבנקים הפדרליים להלוואות לדיור באופן בטוח ויציב, וכמקורות אמינים לנזילות ולמימון עבור מימון דיור והשקעה קהילתית.[1] משימה זו משלבת פיקוח יציבותי, פיקוח על משימת הדיור, ובמקרה של פאני מיי ופרדי מק—סמכויות כינוס מנהל רחבות יותר מפיקוח רגולטורי רגיל.

FHFA איננה מלווה משכנתאות, מבטחת פיקדונות, בנק מרכזי או סוכנות לתלונות צרכנים. עבודתה שונה מזו של המערכת הפדרלית ריזרב, המנהלת מדיניות מוניטרית ומפקחת על חברות אחזקה בנקאיות רבות; של התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות, המבטח פיקדונות ומטפל בבנקים מבוטחים שכשלו; ושל הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן, המיישמת חוקים פדרליים רבים בתחום המימון הצרכני. תחום הסמכות של FHFA מצומצם יותר, אך בעל חשיבות רבה, משום שהוא מכסה מוסדות המשפיעים על העלות, הזמינות והמבנה של אשראי משכנתאות.

FHFA הצהירה כי פאני מיי, פרדי מק ומערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור מספקים יחד יותר מ-8.1 טריליון דולר במימון לשוקי המשכנתאות ולמוסדות הפיננסיים בארצות הברית.[1] נתון זה ממחיש מדוע הסוכנות נתפסת לעיתים קרובות גם כרגולטור ליציבות פיננסית, נוסף על היותה רגולטור למימון דיור.

הקמה וסמכות סטטוטורית

הקונגרס הקים את FHFA במהלך המשבר הפיננסי באמצעות חוק Housing and Economic Recovery Act of 2008‏ (HERA). החוק נחתם ב-30 ביולי 2008, ושינה באופן מהותי את מסגרת הפיקוח והרגולציה על מפעלים בחסות הממשלה הקשורים לדיור, ובהם פאני מיי, פרדי מק והבנקים הפדרליים להלוואות לדיור.[3]

HERA יצר רגולטור עצמאי חדש כדי לרכז סמכויות שהיו מחולקות קודם לכן בין גופים פדרליים אחרים. הדוח השנתי של הפדרל ריזרב לשנת 2008 סיכם כי FHFA ירשה את סמכויות הפיקוח והרגולציה של Office of Federal Housing Enterprise Oversight לגבי פאני מיי ופרדי מק, של Federal Housing Finance Board לגבי הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, וכן סמכויות מסוימות הנוגעות ליעדי דיור ולאישור תוכניות חדשות, שהיו בידי Department of Housing and Urban Development.[3]

משאבי הממשל של FHFA עצמה מזהים את Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act of 1992, כפי שתוקן ב-HERA, כסמכות הסטטוטורית העיקרית להסדרת פאני מיי, פרדי מק ומערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור.[4] סמכות זו כוללת פיקוח על משימת הדיור ועל יעדיה, וכן פעולות ככונס מנהל או כמפרק של פאני מיי, פרדי מק או בנק פדרלי להלוואות לדיור.[4]

סמכויות הסוכנות לפי HERA כוללות רגולציה יציבותית, פיקוח על הון, סמכות בחינה, כלי אכיפה, וסמכות לאשר או לדחות מוצרים חדשים מסוימים. HERA גם העניק למנהל FHFA סמכות רחבה לקבוע דרישות הון, להטיל תקנים יציבותיים, ובהתקיים התנאים הסטטוטוריים, להכניס גוף מפוקח לכינוס מנהל או לפירוק.[3]

הגופים המפוקחים

הגופים שבפיקוח FHFA מתחלקים לשלוש קבוצות עיקריות: פאני מיי, פרדי מק, ומערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור.[1]

פאני מיי ופרדי מק הם מפעלים בחסות הממשלה, בבעלות בעלי מניות, שהוקמו מכוח זיכיון פדרלי. תפקידם המרכזי הוא לתמוך בנזילות שוק המשכנתאות באמצעות רכישת הלוואות ממעמידי משכנתאות ואריזת הלוואות לניירות ערך מגובי משכנתאות. הם אינם מעמידים הלוואות לדיור ישירות לצרכנים. מאחר שפעילותם משפיעה על תקני חיתום, פרקטיקות איגוח, עמלות ערבות, זמינות אשראי משכנתאות ומימון לדיור רב-משפחתי, לפיקוח FHFA עשויות להיות השפעות שוק רחבות.

מערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור כוללת 11 בנקים פדרליים אזוריים להלוואות לדיור ואת Office of Finance.[1] הבנקים האזוריים הם קואופרטיבים בבעלות המוסדות הפיננסיים החברים בהם. הם מגייסים כספים בשוקי ההון, בעיקר באמצעות consolidated obligations, ומשתמשים בתמורה כדי להעמיד advances ולתמוך בתוכניות לדיור ולהשקעה קהילתית. Office of Finance משמש כסוכן הפיסקלי של התחייבויות החוב המאוחדות של המערכת.

FHFA עורכת בחינות ומעקב אחר גופים אלה. היא גם מפקחת על פעילויות הדיור בר-ההשגה וההשקעה הקהילתית של הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, לרבות הקצאות לתוכנית Affordable Housing Program, התומכת בדיור להשכרה בר-השגה ובסיוע למקדמה.[1]

הכינוס המנהל של פאני מיי ופרדי מק

התפקיד הגלוי ביותר של FHFA היה הכינוס המנהל של פאני מיי ופרדי מק. ב-6 בספטמבר 2008, בהסכמת הדירקטוריונים של שני המפעלים, מנהל FHFA השתמש בסמכות סטטוטורית כדי להכניס כל אחת מהחברות לכינוס מנהל. לפי FHFA, המהלך בא בתגובה להידרדרות משמעותית בשוקי הדיור שפגעה קשות במצבה הפיננסי של כל אחת מהחברות והותירה את שתיהן בלתי מסוגלות למלא את ייעודן ללא התערבות ממשלתית.[2]

ככונסת מנהלת, ל-FHFA יש סמכויות שמעבר לפיקוח רגיל. הסוכנות מצהירה כי בידיה סמכויות ההנהלה, הדירקטוריונים ובעלי המניות של פאני מיי ופרדי מק, בעוד שהמפעלים ממשיכים לפעול כתאגידים עסקיים.[2] בפועל, משמעות הדבר היא שפאני מיי ופרדי מק שומרות על הנהלה תפעולית ודירקטוריונים, אך ל-FHFA סמכות עליונה על פעילות המפעלים, והיא עשויה לדרוש היוועצות או אישור לגבי החלטות מסוימות.[2]

הבסיס המשפטי לכינוס מנהל מעוגן ב-Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act of 1992, כפי שתוקן. לפי עמוד ההיסטוריה של הכינוס המנהל באתר FHFA, כסוכנות כונסת מנהלת היא מוסמכת לנקוט פעולות הנדרשות כדי להביא גוף מפוקח למצב תקין ובעל כושר פירעון, וכן פעולות מתאימות להמשך ניהול עסקיו של הגוף ולשמירה והגנה על נכסיו ורכושו.[2]

משרד האוצר של ארצות הברית תמך בכינוסים המנהליים באמצעות הסכמי Senior Preferred Stock Purchase עם פאני מיי ופרדי מק. לפי FHFA, התחייבויות משרד האוצר נועדו להבטיח שכל אחד מהמפעלים יישאר בעל כושר פירעון ויוכל להמשיך לספק נזילות ויציבות לשוק המשכנתאות, אף שלא היה לו הון סיכון מספק.[2] הסכמים אלה הפכו את הכינוסים המנהליים לסוגיית מדיניות משותפת שבה מעורבים FHFA, משרד האוצר, הקונגרס ושוק המשכנתאות הרחב יותר.

בתחילה מיקדה FHFA את הכינוסים המנהליים בצמצום הפסדי המפעלים, בהפחתת סיכון תפעולי וסיכון אשראי, ובייצוב שוקי הדיור והמשכנתאות. לאחר שהמפעלים שבו לרווחיות, עבר המיקוד של FHFA לנושאים ארוכי טווח יותר, ובהם הון, ניהול סיכונים, חוסן תפעולי וסוגיות מדיניות של מימון דיור.[2]

תפקידי פיקוח ורגולציה

מודל הפיקוח של FHFA כולל בחינה, ניטור, קביעת כללים, הנחיות ואכיפה. לגבי כל גוף מפוקח, FHFA מקיימת פיקוח שוטף שנועד להעריך בטיחות ויציבות, עמידה בדרישות סטטוטוריות, ממשל תאגידי, הלימות הון, ניהול סיכונים וביצוע המשימה. עמוד Performance and Accountability Report של הסוכנות מתאר את הדוח כמכסה את פעילויות FHFA כרגולטור של מערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור וכרגולטור וככונס מנהל של פאני מיי ופרדי מק במהלך שנת הכספים.[5]

לגבי פאני מיי ופרדי מק, פיקוח FHFA כולל השגחה על סיכון אשראי משכנתאות, עמלות ערבות, פעילויות עסקיות של דיור חד-משפחתי ורב-משפחתי, סיכון צד-נגדי, פעולות איגוח, תכנון הון, טכנולוגיה וסיכון מודלים. FHFA גם מפרסמת scorecards לכינוס המנהל, המתקשרים סדרי עדיפויות וציפיות לפעילות המפעלים.[2]

לגבי הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, פיקוח FHFA מתמקד בנזילות, advances, הון, בטוחות, סיכון שוק, ממשל, חברות, מימון באמצעות consolidated obligations ופעילויות הקשורות למשימה. המערכת חשובה למוסדות פיקדון משום שניתן להשתמש ב-advances למימון משכנתאות, לניהול נכסים והתחייבויות ולצרכים קצרי טווח של נזילות.[1]

סמכות FHFA כוללת גם פיקוח על משימת הדיור. תפקיד זה מחייב את הסוכנות לאזן בין בטיחות ויציבות לבין היעדים הסטטוטוריים של מימון הדיור. החלטות הסוכנות עשויות להשפיע על תמיכה בדיור בר-השגה, על הלוואות לדיור רב-משפחתי, על השקעה קהילתית ועל זמינות אשראי משכנתאות תואם.

היחסים עם רגולטורים פיננסיים אחרים בארצות הברית

FHFA היא אחת מכמה רשויות פדרליות לפיקוח פיננסי שלהן אחריות בתחום הדיור או שוק המשכנתאות. היא מקיימת אינטראקציה עם משרד האוצר של ארצות הברית בשל הסכמי התמיכה של משרד האוצר עם פאני מיי ופרדי מק, וכן משום שמשרד האוצר עומד בראש המועצה לפיקוח על היציבות הפיננסית. FHFA היא סוכנות חברה במועצה לפיקוח על היציבות הפיננסית, שתפקידה הסטטוטורי כולל זיהוי סיכונים ליציבות הפיננסית של ארצות הברית, קידום משמעת שוק ומתן מענה לסיכונים מתהווים.[1]

FHFA פועלת גם לצד מועצת הנגידים של המערכת הפדרלית ריזרב, משרד המפקח על המטבע, התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות ו-הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן. סוכנויות אלה עשויות לפקח על בנקים, חברות אחזקה בנקאיות, פרקטיקות מימון צרכני, מערכות תשלומים או ביטוח פיקדונות, בעוד FHFA מפקחת על המפעלים לדיור בחסות הממשלה ועל הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור.

סיכום HERA של הפדרל ריזרב ציין כי הקונגרס חייב היוועצות עם יו"ר הפדרל ריזרב בעניינים מסוימים הנוגעים לסיכונים שהמפעלים בחסות הממשלה מציבים למערכת הפיננסית, לרבות תקנים יציבותיים, דרישות הון והחלטות להכניס GSE לכינוס מנהל או לפירוק במהלך תקופת ההיוועצות הסטטוטורית.[3] הדבר שיקף את תפיסת הקונגרס שלפיה לפיקוח על GSEs בתחום הדיור יש השלכות על יציבות פיננסית.

הנהגה וממשל

FHFA מנוהלת בידי מנהל. נכון לעמוד הנהגת הסוכנות שנפתח לצורך ערך זה, ויליאם ג'יי. פּוּלט היה מנהל FHFA. לפי FHFA, פּוּלט הושבע ב-14 במרץ 2025 כמנהל החמישי של U.S. Federal Housing, לאחר שמונה בידי הנשיא דונלד ג'יי. טראמפ ואושר בסנאט.[6]

מנהל FHFA מפקח על תפקידי הרגולציה, הפיקוח, הכינוס המנהל והתפעול של הסוכנות. מכיוון שהגופים שבפיקוח FHFA גדולים ומרכזיים למימון הדיור, סדרי העדיפויות המדיניותיים של המנהל יכולים להשפיע על פרקטיקות בשוק המשכנתאות, על הפיקוח על הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, על תכנון ההון של המפעלים, על יעדי הדיור ועל אסטרטגיית הכינוס המנהל.

מטרותיה האסטרטגיות של הסוכנות, כפי שהן מצוינות באתרה, הן לפקח על פאני מיי ופרדי מק, לפקח על מערכת הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, ולנהל את פעולות U.S. Federal Housing ביעילות.[1] מטרות אלה מיושמות באמצעות בחינות, כללים, הנחיות, scorecards, דוחות שנתיים, מחקר ופרסומי נתונים לציבור.

חשיבות שוקית

החלטות FHFA עשויות להשפיע על מלווים, משקיעי משכנתאות, רוכשי דירות, שוכרים, מבטחים ומוסדות לפיתוח קהילתי. עבור מלווים, הסטנדרטים של פאני מיי ופרדי מק משפיעים לעיתים קרובות על חיתום משכנתאות, תיעוד הלוואות, נוהלי שירות הלוואות ותמחור הלוואות תואמות. עבור משקיעים, ניירות הערך מגובי המשכנתאות של המפעלים הם פלח מרכזי בשוקי ההכנסה הקבועה בארצות הברית. עבור בנקים ואיגודי אשראי, הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור הם מקור חשוב למימון סיטונאי מובטח.

חשיבותה השוקית של FHFA גדלה לאחר 2008 משום שהכינוסים המנהליים העבירו את פאני מיי ופרדי מק לשליטה פדרלית ישירה. אף שהמפעלים ממשיכים לפעול כתאגידים, סמכות הכונס המנהל של FHFA מעניקה לסוכנות תפקיד מכריע בנושאים שאחרת היו נתונים בידי הדירקטוריונים ובעלי המניות של התאגידים.[2]

תפקידה של הסוכנות גם רגיש מבחינה פוליטית וכלכלית. מימון דיור משפיע על הגישה לאשראי, על שיעור הבעלות על בתים, על היצע הדיור להשכרה, על שיעורי המשכנתאות, על סיכון משלמי המסים ועל היציבות הפיננסית. שינויים בדרישות ההון של המפעלים, בעמלות הערבות, בתקרות ההלוואה, במדיניות השמאות, בתוכניות להעברת סיכון אשראי או בכללי הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור עשויים ליצור השפעות חלוקתיות בין לווים, מלווים, משקיעים ואזורים.

דיווח ושקיפות

FHFA מפרסמת דוחות שנתיים לקונגרס, דוחות ביצוע ואחריותיות, פרסומי נתונים, מחקר, נאומים, עדויות, קביעת כללים, צווים וחומרים הנוגעים לכינוס המנהל. סדרת Performance and Accountability Report שלה כוללת דוחות על פעילויות FHFA בשנת הכספים, ובעמוד שנבדק לצורך ערך זה הופיע דוח לשנת 2025 שפורסם ב-23 בינואר 2026.[5]

הסוכנות מפרסמת גם מידע על משיכות ועל דיבידנדים הקשורים לתמיכת משרד האוצר בפאני מיי ובפרדי מק.[2] גילויים אלה רלוונטיים להערכה ציבורית של חשיפת משלמי המסים, של שימור ההון במפעלים ושל היחסים הפיננסיים בין המפעלים לבין משרד האוצר.

הבחנה מפאני מיי, פרדי מק ומהבנקים הפדרליים להלוואות לדיור

אין לבלבל בין FHFA לבין הגופים שעליהם היא מפקחת. פאני מיי ופרדי מק הם מפעלים בחסות הממשלה הפועלים בשוקי רכישת משכנתאות, ערבות ואיגוח. הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור הם מוסדות אזוריים בבעלות קואופרטיבית, המספקים מימון מובטח לחבריהם. FHFA היא הרגולטור הפדרלי, ובמקרה של פאני מיי ופרדי מק גם הכונס המנהל.[1][2]

הבחנה זו חשובה להבנת האחריותיות. החלטות תפעוליות עשויות להתקבל בידי המפעלים או בידי הבנקים הפדרליים להלוואות לדיור, אך FHFA קובעת את ציפיות הפיקוח, ובמקום הרלוונטי מפעילה סמכות אישור במסגרת הכינוס המנהל. מנגד, FHFA עצמה אינה מנפיקה משכנתאות לצרכנים, אינה רוכשת בתים, אינה מבטחת פיקדונות בנקאיים ואינה מנהלת מדיניות מוניטרית.

ראו גם

- האגודה הלאומית הפדרלית למשכנתאות - משרד האוצר של ארצות הברית - המערכת הפדרלית ריזרב - מועצת הנגידים של המערכת הפדרלית ריזרב - התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות - משרד המפקח על המטבע - הלשכה להגנה פיננסית על הצרכן

מקורות

  1. [1] About FHFA — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA is an independent agency established by HERA; it supervises Fannie Mae, Freddie Mac, the 11 Federal Home Loan Banks, and the Office of Finance; its mission, oversight, FSOC membership, and Federal Home Loan Bank descriptions are stated on this page.

  2. [2] History of Fannie Mae and Freddie Mac Conservatorships — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA placed Fannie Mae and Freddie Mac into conservatorship in September 2008; the page describes the legal authority, Treasury support, FHFA conservator powers, and conservatorship priorities.

  3. [3] Federal Legislative Developments: Housing and Economic Recovery Act of 2008 — Board of Governors of the Federal Reserve System

    מצוטט עבור: HERA was signed on July 30, 2008; it created FHFA as an independent agency, consolidated predecessor supervisory authorities, expanded prudential powers, and authorized conservatorship or receivership tools.

  4. [4] Government — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA’s government page lists key legislation, including the Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act of 1992 and HERA, and describes HERA as creating FHFA and placing regulation of Fannie Mae, Freddie Mac, and the Bank System under one regulator.

  5. [5] FHFA Performance and Accountability Report — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA describes the Performance and Accountability Report as detailing its activities as regulator of the Federal Home Loan Bank System and as regulator and conservator of Fannie Mae and Freddie Mac; the page lists reports by publication date.

  6. [6] William J. Pulte, Director — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA states that William J. Pulte was sworn in on March 14, 2025, as the fifth director and oversees Fannie Mae, Freddie Mac, and the Federal Home Loan Banks.