English

האגודה הפדרלית למשכנתאות לדיור (Freddie Mac)

מיזם בחסות הממשל האמריקאי, בעל צ'רטר בקונגרס, הרוכש משכנתאות למגורים ממלווים ותומך בנזילות בשוק המשני למשכנתאות, בין היתר באמצעות הנפקה והבטחה של ניירות ערך מגובי משכנתאות.

Federal Home Loan Mortgage Corporation‏ (Freddie Mac) היא מיזם בחסות הממשל של ארצות הברית (GSE) שקיבל צ'רטר מהקונגרס ב-1970 כדי לתמוך בנזילות, ביציבות ובגישה לאשראי משכנתאות. היא פועלת בשוק המשני למשכנתאות: היא רוכשת הלוואות מגורים זכאיות ממלווים, וברוב המקרים מאגדת אותן לניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS) למכירה למשקיעים. Freddie Mac אינה יוזמת משכנתאות ואינה מלווה ישירות לרוכשי דירות. [1][2]

מטרה ומסגרת משפטית

Freddie Mac הוקמה מכוח Federal Home Loan Mortgage Corporation Act, שנחקק כ-Public Law 91-351 ואושר ב-24 ביולי 1970. הצ'רטר מגדיר יעדים הכוללים ייצוב השוק המשני למשכנתאות למגורים, הגדלת הנזילות של השקעות משכנתא, שיפור חלוקת ההון למימון משכנתאות למגורים, וקידום הגישה לאשראי משכנתאות ברחבי המדינה. הוא מתייחס במפורש לערים מרכזיות, לאזורים כפריים ולאזורים מוחלשים. [3]

החברה מקובצת בדרך כלל יחד עם פאני מיי כאחת משתי חברות מימון הדיור הגדולות הידועות בשם "המיזמים". שתיהן GSEs: תאגידים פרטיים שנוצרו מכוח חוק פדרלי כדי למלא משימות מדיניות ציבורית במימון דיור. הצ'רטרים הפדרליים והתפקידים הציבוריים שלהן מבדילים אותן ממלווים רגילים למשכנתאות, בעוד שהצורה התאגידית שלהן פירושה שהן ממשיכות לפעול כחברות עסקיות. [4][5]

הצ'רטר והמשימה של Freddie Mac אינם משמעים שממשלת ארצות הברית ערבה לכל התחייבויותיה. שירות המחקר של הקונגרס (CRS) מתאר את המעמד הסטטוטורי המיוחד של המיזמים ואת הסדרי התמיכה הפדרליים בהם לאחר משבר 2008; היחסים הנוכחיים מעוצבים על ידי הסכמי האוצר ועל ידי שימור הנכסים המתמשך של Freddie Mac. [4][5]

תפקיד בשוק המשכנתאות

מלווה משכנתאות יוזם הלוואה עבור לווה בשוק המשכנתאות הראשוני. לאחר מכן המלווה עשוי למכור הלוואה זכאית ל-Freddie Mac בשוק המשני, ולקבל מזומן או, בעסקאות מסוימות, ניירות ערך. התמורה יכולה לספק למלווה מימון למתן הלוואות נוספות. Freddie Mac מצהירה כי היא רוכשת משכנתאות למגורים ליחיד ולרב-משפחתי ממלווים ואינה מלווה ישירות ללווים. [1][2]

פונקציית רכישה-ומכירה-מחדש זו יכולה לסייע בפיזור מימון המשכנתאות מעבר למוסדות שמעמידים לראשונה את ההלוואות. באמצעות רכישת הלוואות ממלווים, Freddie Mac מספקת ערוץ שבאמצעותו ניתן להמיר נכסי משכנתא לכספים שניתן להשתמש בהם להלוואות נוספות. לכן פעילותה מחברת בין יוזמי משכנתאות לבין משקיעי שוק ההון, אף כי פעילותה של החברה עצמה והערבויות שלה כרוכות גם בסיכוני אשראי, שוק ותפעול. [1][2]

Freddie Mac רוכשת משכנתאות מתאימות לפי דרישות הזכאות והחיתום שלה. עסקיה כוללים הן הלוואות למגורים ליחיד והן למגורים לרב-משפחתי. הלוואות רב-משפחתיות מממנות בדרך כלל נכסים עם כמה יחידות דיור; הכללתן פירושה שהתפקיד המשני-שוקי של החברה משתרע מעבר למשכנתאות על בתים בודדים. הצ'רטר של Freddie Mac מספק את המסגרת הסטטוטורית הרחבה, בעוד שהנחיות המכירה והשירות שפורסמו על ידה קובעות דרישות תפעוליות למלווים ולמנהלי שירות המשתתפים בתוכנית. [1][3]

ניירות ערך מגובי משכנתאות

Freddie Mac מאגדת בדרך כלל משכנתאות דומות ויוצרת MBS המגובים באותן קבוצות הלוואות. במבנה pass-through טיפוסי, תשלומי הקרן והריבית של הלווים עוברים דרך נייר הערך אל המשקיעים, בכפוף לתנאי נייר הערך הרלוונטיים. Freddie Mac מתארת את תהליך הסיקיוריטיזציה שלה כהמרת קבוצות משכנתאות לניירות ערך ומצהירה כי היא ערבה לתשלומי הקרן והריבית על ניירות הערך שלה. [2]

מכירת MBS מאפשרת למשקיעים לממן נכסי משכנתא, ובמקרים רבים מעבירה חשיפת ריבית ונזילות לצדדים שלישיים. היא אינה מבטלת כל סיכון: לווים עלולים להיכשל בפירעון, ושינויים בשיעורי הריבית יכולים להשפיע על מימון מחדש, על עיתוי פירעון מוקדם ועל ערכי ניירות הערך. Freddie Mac מתארת גם תוכניות המעבירות חלק מסיכון האשראי של המשכנתאות למשקיעים צד שלישי. [1][2]

MBS נבדלים מהלוואת משכנתא ישירה. משקיעים מחזיקים בדרך כלל בזכויות לתזרימי מזומנים מקבוצת משכנתאות לפי תנאי נייר הערך, ולא מעניקים הלוואה ישירות לבעל בית מסוים. הערבות של Freddie Mac היא מאפיין חשוב של ניירות הערך שלה, אך יש להבחין בינה לבין ערבות ישירה לחובו של כל לווה משכנתא. [2]

Freddie Mac גם מחזיקה נכסי משכנתא בתיק ההשקעות שלה, נוסף על רכישת הלוואות לצורך סיקיוריטיזציה ומכירה. ההיקף וההרכב היחסיים של פעילות החברה עשויים להשתנות לאורך זמן בהתאם לחוק, לכיוון רגולטורי ולדרישות השימור. הדוחות התאגידיים והגשותיה הרגולטוריות מספקים מידע תקופתי על נכסיה, ערבויותיה, מימונה וסיכוניה. [1][5]

רגולציה ושימור נכסים

Federal Housing Finance Agency‏ (FHFA) היא הרגולטור ושומרת הנכסים של Freddie Mac. ב-6 בספטמבר 2008, מנהל FHFA הכניס את Freddie Mac ואת Fannie Mae לשימור נכסים, בהסכמת הדירקטוריונים שלהן. הסוכנות אמרה כי הצעד ננקט בעקבות הידרדרות חמורה בשווקי הדיור שפגעה במצבם הפיננסי של המיזמים ואיימה על יכולתם למלא את משימותיהם ללא התערבות ממשלתית. [5]

שימור נכסים הוא הסדר סטטוטורי שבמסגרתו FHFA מפעילה סמכות נרחבת על החברה. FHFA מתארת את תפקידה כשומרת נכסים ככולל את סמכויות הניהול, הדירקטוריונים ובעלי המניות, ומציינת שהמיזמים ממשיכים לפעול כתאגידים עסקיים. ההסדר נועד לייצב מוסד במצוקה; הוא אינו זהה לפירוק שהושלם או לחזרה לממשל תאגידי עצמאי רגיל. [5][6]

חוק Housing and Economic Recovery משנת 2008 הקים את FHFA והעניק לה סמכות להכניס ישויות מפוקחות לשימור נכסים או לכינוס נכסים. משרד האוצר נכנס להסכמי Senior Preferred Stock Purchase Agreements עם Freddie Mac ועם Fannie Mae כדי לספק תמיכה פיננסית ולעזור להבטיח שיוכלו להישאר סולבנטיות ולהמשיך לתמוך בנזילות שוק המשכנתאות. FHFA מפרסמת מידע על משיכות מכוח התחייבויות אלה ועל תשלומים לאוצר. [5][6]

Freddie Mac נותרת בשימור נכסים. FHFA קובעת עדיפויות וציפיות באמצעות Conservatorship Scorecard שנתי, המכסה תחומים כגון אחריות הליבה של המיזמים, תפעול בטוח ותקין, ועבודה הרלוונטית ליציאה אפשרית עתידית משימור נכסים. קיומם של Scorecards וכללי הון אינו קובע, כשלעצמו, מועד או תנאים לסיום שימור הנכסים. [7]

אחריות לדיור בר-השגה

הצ'רטר של Freddie Mac כולל תמיכה בגישה לשוק המשכנתאות, לרבות עבור משפחות בעלות הכנסה נמוכה ובינונית ואזורים מוחלשים. פעילותה כפופה גם ליעדי דיור בר-השגה שנקבעו ומפוקחים על ידי FHFA. הסוכנות מפרסמת את דוחות פעילות הדיור השנתיים של Freddie Mac וחומרים נלווים, המספקים תיעוד של הפעילות המדווחת ביחס ליעדים החלים. [3][8]

החברה גם מדווחת על עבודה במסגרת תוכנית Duty to Serve, המתייחסת לדיור כפרי, דיור יביל ושימור דיור בר-השגה. אחריות אלה מתקיימות לצד משימת הנזילות השוקית שלה; אין פירושן ש-Freddie Mac מספקת ישירות משכנתא לכל לווה זכאי או קובעת את כל התנאים שמציעים המלווים. [1]

הערכת השאלה אם תוכנית מסוימת עומדת ביעד דיור דורשת את הגדרות היעד הרלוונטיות, את תקופת הדיווח ואת נתוני הפעילות הרשמיים. יעדים ותוכניות עשויים להשתנות משנה לשנה, ולכן השוואות צריכות להסתמך על חומרי FHFA הרלוונטיים ולא להניח שהיעדים או התוצאות נותרים קבועים. [8]

יחסים עם לווים, מלווים ומשקיעים

עבור לווה, Freddie Mac בדרך כלל אינה החברה שמקבלת את בקשת המשכנתא או מעניקה את ההלוואה המקורית. בנק, איגוד אשראי, חברת משכנתאות או מלווה אחר בדרך כלל יוזם את ההלוואה ועשוי למכור אותה לאחר מכן ל-Freddie Mac. מנהל שירות משכנתאות עשוי להמשיך לגבות תשלומים ולטפל בתקשורת עם הלווה לאחר מכירת ההלוואה, בהתאם להסדרים. לפיכך נוכחותה של Freddie Mac בשוק המשני עשויה להיות פחות גלויה ללווים מאשר המלווה או מנהל השירות שהם פוגשים ישירות. [1][2]

מלווים מתקשרים עם Freddie Mac לפי כללי התוכנית לגבי הלוואות זכאיות, מסירה, מצגים ושירות. משקיעים מתקשרים עם החברה באמצעות חוב וניירות ערך הקשורים למשכנתאות שלה, בכפוף לתנאי כל מכשיר. אלה יחסים שונים: מכירת משכנתא ל-Freddie Mac אינה משנה בהכרח את חובות התשלום של הלווה או פירושה שהלווה הפך למשקיע בניירות ערך של Freddie Mac. [1][2]

חשיבות ושאלות מדיניות מתמשכות

Freddie Mac היא רכיב מרכזי במימון הדיור בארצות הברית משום שרכישותיה וערבויותיה מסייעות לחבר בין מתן משכנתאות לבין שוקי ההון. המבנה שלה מעלה גם שאלות מדיניות ציבורית מתמשכות על האיזון בין נזילות בשוק המשכנתאות, גישה למימון דיור, חשיפת משלמי המסים, הון פרטי והסיכונים הכרוכים בתמיכה פדרלית. הפיקוח הקונגרסיאלי והרגולטורי נמשך, ושינויים משמעותיים במעמדה או במבנה שלה יהיו תלויים בהחלטות משפטיות ומדיניות. [4][5][7]

יש להבחין בין Freddie Mac לבין מערכת הבנקים הפדרליים להלוואות דיור, רשת נפרדת של מוסדות המספקת מימון למוסדות פיננסיים חברים. היא גם נפרדת מ-המינהל הפדרלי לדיור, שמבטח משכנתאות זכאיות במקום למלא את תפקיד הרכישה והסיקיוריטיזציה המשני-שוקי המרכזי של Freddie Mac. [1][9]

מקורות

  1. [1] About Us — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Freddie Mac’s congressional charter, mission, secondary-market role, purchases of single-family and multifamily mortgages, lack of direct lending to borrowers, securities activity, and Duty to Serve.

  2. [2] Understanding Mortgage-Backed Securities — Freddie Mac Capital Markets

    מצוטט עבור: Secondary mortgage-market transactions, loan purchases, mortgage pooling, securitization, securities guarantees, and credit risk transfer.

  3. [3] Federal Home Loan Mortgage Corporation Act — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Charter enactment, statutory purpose, and objectives concerning mortgage-market stability, liquidity, and access to credit.

  4. [4] Fannie Mae and Freddie Mac in Conservatorship: Frequently Asked Questions — Congressional Research Service

    מצוטט עבור: The Enterprises’ GSE role, statutory purpose, mortgage purchases and securitization, and background to conservatorship and Treasury support.

  5. [5] History of Fannie Mae and Freddie Mac Conservatorships — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Freddie Mac’s September 6, 2008 conservatorship, reasons for the action, conservator authority, Treasury agreements, and continued corporate operation.

  6. [6] Enterprise Capital Requirements — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: FHFA’s statutory authority and Freddie Mac’s conservatorship and capital oversight framework.

  7. [7] Conservatorships Performance Goals - Scorecard — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Purpose of the annual conservatorship scorecard and its focus on mission, safe and sound operation, and work related to a possible exit.

  8. [8] Freddie Mac Housing Goal Documents — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Availability of Freddie Mac annual housing-activity reports and related housing-goal materials.

  9. [9] Introduction to Financial Services: The Housing Finance System — Congressional Research Service

    מצוטט עבור: Federal housing-finance institutions’ distinct roles, including Freddie Mac and the Federal Housing Administration.