English

שוק המשכנתאות בארצות הברית

שוק המשכנתאות בארצות הברית הוא המערכת שבאמצעותה הלוואות לדיור נוצרות, ממומנות, מנוהלות, נרכשות ומגובות בניירות ערך, תוך מעורבות של מלווים פרטיים, סוכנויות ממשלתיות, גופי מימון דיור, משקיעים ולווים.

שוק המשכנתאות בארצות הברית הוא הרשת של לווים, מלווים, מוסדות מימון דיור, משקיעים וסוכנויות ציבוריות המעורבים במימון נכסי מגורים. הוא כולל יצירת משכנתאות, מימון, מכירה, גיבוב בניירות ערך ושירות. הלוואות דיור ממומנות בדרך כלל באמצעות פיקדונות, שוקי אשראי או ניירות ערך מגובי משכנתאות, בעוד שביטוח פדרלי, ערבויות ופיקוח משפיעים על האופן שבו הלוואות ניתנות וממומנות. [1][2][3]

מבנה ומשתתפים

השוק מתואר לעיתים קרובות כבעל שוק ראשוני ושוק משני. בשוק הראשוני, לווה מגיש בקשה למשכנתה מבנק, מאיגוד אשראי, מחברת משכנתאות או ממלווה אחר. המלווה בוחן את הבקשה, מארגן את ההלוואה ומעביר את הכספים בעת הסגירה. בשוק המשני, משכנתאות עשויות להימכר למשקיעים או למוסדות מימון דיור, או להיות מאוגדות בניירות ערך. עסקאות אלה יכולות להחזיר הון למלווים ולאפשר להם להעניק הלוואות נוספות. [2][3]

למשתתפים תפקידים מובחנים. יוצרי המשכנתאות בוחנים בקשות ויוצרים הלוואות. בעל ההלוואה או המשקיע מחזיק באינטרס הכלכלי בהחזר, בעוד שמנהל השירות מטפל בפעולות כגון גביית תשלומים, תחזוקת רישומי חשבון וניהול חשבונות נאמנות כאשר הדבר רלוונטי. יצירת ההלוואה וניהולה יכולות להתבצע בידי חברות נפרדות, וחובות השירות יכולות להיות מועברות. כללי הגנת הצרכן הפדרליים מתייחסים לחלקים מתהליך הבקשה, הסגירה, הנאמנות והשירות. [1]

לווים כוללים משקי בית הקונים בית, ממחזרים משכנתה קיימת, או לווים כנגד הון עצמי בדיור. משכנתאות מממנות גם נכסי מגורים רב-משפחתיים. לכן פעילות השוק מקשרת בין עסקאות דיור לבנקים ולמלווים אחרים, למשקיעים מוסדיים, למימון דיור בתמיכת הממשלה ולשוקי ההון.

סוגי משכנתאות וחיתום

משכנתה קונבנציונלית היא בדרך כלל הלוואה שאינה מבוטחת או מובטחת במסגרת תוכנית דיור פדרלית. חלק מן ההלוואות הקונבנציונליות כשירות לרכישה או לגיבוב בניירות ערך בידי פאני מיי או פרדי מק; אחרות מוחזקות בידי מלווים או ממומנות באמצעות שווקים פרטיים. ניתן לתאר הלוואות קונבנציונליות כהלוואות תואמות כאשר הן עומדות בכללי הזכאות הרלוונטיים, לרבות מגבלות גודל ההלוואה החלות. הלוואות מעל מגבלות אלה מכונות לעיתים ג'מבו או שאינן תואמות, אף כי המונח האחרון כולל גם הלוואות שאינן עומדות בדרישות רכישה או ערבות אחרות. [4][5]

הלוואות הקשורות לממשלה כוללות הלוואות מבוטחות או מובטחות במסגרת תוכניות הקשורות ל- Federal Housing Administration ‏(FHA), Department of Veterans Affairs ‏(VA), ו- Department of Agriculture ‏(USDA). לתוכניות אלה יש כללי זכאות ותנאי הלוואה שונים. ביטוח או ערבות מגנים בדרך כלל על המלווה או תומכים בערוץ המימון; אין בכך כדי לומר שהממשלה הפדרלית אכן יוצרת ישירות כל הלוואה כזו. ג'יני מיי תומכת במימון השוק המשני של רבות מן המשכנתאות המבוטחות או המובטחות פדרלית באמצעות הבטחת תשלומי קרן וריבית במועד על ניירות ערך מגובי משכנתאות כשירים. ניירות הערך שלה מגובים בעיקר במשכנתאות הקשורות לתוכניות FHA, VA, ‏USDA Rural Development ו-Public and Indian Housing. [6][7]

חיתום בוחן אם לווה ונכס עומדים בסטנדרטים של המלווה. מאפייני ההלוואה הנבחנים עשויים לכלול הכנסה, נכסים, חובות, היסטוריית אשראי, שווי הנכס, והסכום שנלווה ביחס לשווי זה. תנאי ההלוואה הנובעים מכך, לרבות שיעור הריבית והעמלות, משקפים את כללי המוצר ואת הערכת המלווה של סיכוני אשראי וסיכונים אחרים. תוכניות הלוואה ציבוריות ודרישות זכאות בשוק המשני משפיעות גם הן על אילו לווים ונכסים זכאים למוצרים מסוימים. [4][8]

משכנתאות בארצות הברית כוללות מוצרים בריבית קבועה ובריבית משתנה. בהלוואה בריבית קבועה שיעור הריבית נשאר ללא שינוי לאורך תקופת החוזה; תשלום הקרן והריבית המתוכנן שלה יציב בדרך כלל, אף כי מיסים, ביטוח או עלויות דיור אחרות עשויים להשתנות. משכנתאות בריבית משתנה כוללות שיעורי ריבית שיכולים להשתנות בהתאם לתנאי החוזה, בדרך כלל לאחר תקופה ראשונית. פרדי מק מציעה מוצרי משכנתה בריבית קבועה במגוון תקופות, כולל הלוואות ל-15, 20 ו-30 שנה. [9]

יצירת ההלוואה ועסקת הלווה

עסקת משכנתה מתקדמת בדרך כלל דרך הגשה, חיתום, אישור, גילוי וסגירה. המלווה או נציגו אוספים מידע על הלווה ועל הנכס, מעריכים את הבקשה ומספקים גילויים נדרשים. בעת הסגירה, הלווה חותם על מסמכים המקיםים את החוב ואת הזכות המובטחת בנכס. ה-CFPB מזהה את מסמך ה-Closing Disclosure כטופס הממשלתי המציג את פרטי ההלוואה הסופיים ומתארת את שטר החוב ואת שטר הנאמנות בין המסמכים שעשויים להיחתם בסגירה. [1][10]

משכנתה מובטחת בדרך כלל באמצעות הנכס המגורים. הלווה מתחייב להחזיר את ההלוואה לפי השטר, ומסמך הבטוחה מעניק למלווה זכויות בנכס אם הלווה מחדל, בכפוף לדין ולהליכים החלים. ההחזר נעשה בדרך כלל בתשלומים תקופתיים. תשלומים אלה עשויים לכלול קרן וריבית, ועשויים לכלול גם סכומים שנגבים עבור מיסי נכס וביטוח דירה באמצעות חשבון נאמנות. כללים המסדירים סגירה, נאמנות ושירות כוללים הוראות שיושמו באמצעות Regulation X לפי Real Estate Settlement Procedures Act. [1]

לאחר יצירת ההלוואה, היא עשויה להישמר בידי היוצר שלה, להימכר למוסד אחר, או לעבור לערוץ גיבוב בניירות ערך. שינוי בעלות אינו משנה בהכרח את החברה שגובה את התשלומים. מנגד, השירות עשוי לעבור בנפרד מהבעלות. לכן ייתכן שלווים יקבלו הודעות על מנהל שירות חדש גם כאשר תנאי ההלוואה האחרים נותרו ללא שינוי. הכללים הפדרליים כוללים דרישות בנוגע לגילויי שירות, בקשות מידע מצד הלווה, יישוב שגיאות ומיתון הפסדים. [1]

שוק משני וגיבוב בניירות ערך

השוק המשני הוא מרכזי למימון הדיור בארצות הברית. פאני מיי ופרדי מק רוכשות או מבטיחות משכנתאות זכאיות ומנפיקות או תומכות בניירות ערך מגובי משכנתאות (MBS). פרדי מק מתארת את תוכניות ניירות הערך שלה ככאלה המספקות נזילות ויציבות באמצעות רכישה, גיבוב והבטחה של הלוואות חד-משפחתיות שנוצרו בידי מלווים. שני המוסדות מפוקחים בידי ה-Federal Housing Finance Agency ‏(FHFA), המשמשת גם כמנהלת השימור שלהם; ה-FHFA מצהירה כי העמידה את שניהם תחת שימור ב-6 בספטמבר 2008. [2][11]

MBS מייצג זכות בתזרימי מזומנים ממאגר של הלוואות משכנתה, בכפוף למבנה נייר הערך ולהבטחה. פרדי מק מתארת את ניירות הערך המעבירים שלה כזכות בלתי מחולקת במאגר של משכנתאות למגורים. תשלומי הקרן והריבית המתוכננים של הלווים, יחד עם קרן המתקבלת באמצעות פירעון מוקדם, תורמים לתשלומים למחזיקי ניירות הערך. כתוצאה מכך, משקיעי MBS חשופים לשינויים בעיתוי ההחזר וכן לסיכוני ריבית, ובהתאם לנייר הערך גם לסיכוני אשראי. [3][3]

הערוצים העיקריים מובחנים בדרך כלל כגיבוב בניירות ערך בסגנון סוכנותי וכגיבוב שאינו סוכנותי. ניירות ערך מסוג Agency MBS מונפקים או מובטחים באמצעות גופים הקשורים לממשלה, כולל פאני מיי, פרדי מק או ג'יני מיי, במסגרת התוכניות שלהם. המונח "agency" אינו מרמז שכל הניירות הללו נושאים אותה ערבות: הערב, אופי הערבות ותוכנית ההלוואה הבסיסית שונים זה מזה. ניירות ערך מסוג Private-label MBS נוצרים מחוץ לערוצי הסוכנות הללו ותלויים במבנים החוזיים שלהם ובתמיכת האשראי ולא בערבות סוכנותית. מלווים עשויים גם להחזיק הלוואות בתיקיהם במקום לגבב אותן בניירות ערך. [3][6][7]

גודל ערוץ הסוכנות ממחיש את חשיבותו. ספר הנתונים של Urban Institute למימון דיור ממאי 2025 דיווח כי ברבעון הרביעי של 2024, ניירות ערך מסוג Agency MBS היוו 65.2 אחוזים, או 9.3 טריליון דולר, מכלל חוב המשכנתאות בארצות הברית. באותו רבעון, הלוואות הון עצמי ייצגו 3.9 אחוזים, או 0.6 טריליון דולר, וניירות ערך פרטיים ייצגו 3.3 אחוזים, או 0.5 טריליון דולר. נתונים אלה מתארים את התקופה והקטגוריות המדווחות בספר הנתונים, ולא את ערכי השוק הנוכחיים. [12]

שיעורי ריבית, סיכון ותנאי שוק

שיעורי הריבית על משכנתאות מושפעים מתנאים רחבים בשוק הפיננסי וממאפיינים ספציפיים של ההלוואה. ריביות שוק ארוכות טווח, ציפיות לגבי אינפלציה ותנאים כלכליים, תמחור ניירות ערך מגובי משכנתאות, עלויות המימון של המלווה, וסיכון הלווה והנכס - כולם עשויים להיות רלוונטיים לתמחור ההלוואה. ה-Federal Reserve משפיע על התנאים הפיננסיים באמצעות המדיניות המוניטרית, אך ריביות המשכנתה אינן זהות ל-ריבית הפדרל פאנדס. הן נקבעות בשוקי המשכנתאות והאג"ח ומשתנות לפי מוצר ולפי לווה. ה-Primary Mortgage Market Survey של Freddie Mac אוסף מידע על בקשות מהמלווים, כולל בנקים מסחריים, איגודי אשראי וחברות להלוואות משכנתה. [13]

מבנה הריבית הקבועה מעביר חלק גדול מהסיכון הישיר לעליית ריביות עתידית מן הלווה במהלך תקופת החוזה, בעוד שהמלווה או המשקיע נושאים בחשיפה לריבית ולפירעון מוקדם. כאשר הריביות יורדות, לווים עשויים למחזר את ההלוואה או למכור את הנכס, ולהחזיר את הקרן למשקיעים מוקדם מהצפוי; כאשר הריביות עולות, מיחזור עשוי להאט והמשקיעים עשויים לקבל קרן לאורך תקופה ארוכה יותר. מאפיינים אלה משפיעים על הערך ועל משך הזמן הצפוי של ניירות ערך מגובי משכנתאות. [3][3]

סיכון אשראי במשכנתאות כולל אפשרות שלווה לא יעמוד בתשלומים הנדרשים, וששיעור ההשבה מהנכס או מהגנות אחרות לא יכסה את ההפסד. מלווים ומשקיעים נושאים גם בסיכוני פירעון מוקדם, ריבית, נזילות ותפעול. ביטוח וערבויות ציבוריים מחלקים סיכונים מסוימים מחדש לפי כללי התוכניות; הם אינם מבטלים את כל הסיכונים במימון הדיור. משתתפי השוק והרגולטורים עוקבים אחר ביצועי המשכנתאות ונתוני השוק, בין השאר באמצעות National Mortgage Database של ה-FHFA, שהיא מדגם מייצג ארצית של משכנתאות למגורים ומספקת סטטיסטיקות מצרפיות תוך הגנה על פרטיות הלווה. [6][14]

רגולציה ומדיניות ציבורית

המסגרת הרגולטורית הפדרלית מחולקת בין סוכנויות בעלות תחומי אחריות שונים. ה-FHFA מפקחת על פאני מיי, פרדי מק ועל מערכת הבנקאות הפדרלית להלוואות דיור, וכן על משימות הדיור של המוסדות. ה-Consumer Financial Protection Bureau ‏(CFPB) מנהל ואוכף חוקים פדרליים להגנת הצרכן בתחום הפיננסי במסגרת סמכותו, ומפרסם כללים ומידע לצרכנים על גילויי משכנתה ושירות. סוכנויות פדרליות אחרות מנהלות או תומכות בתוכניות ביטוח וערבות ספציפיות למשכנתאות. [1][11][15]

מדיניות ציבורית מעצבת הן את הגישה לאשראי משכנתה והן את חלוקת הסיכון. תוכניות מגובות ממשלה תומכות בקטגוריות מוגדרות של לווים או נכסים; פאני מיי ופרדי מק פועלות לפי משימות סטטוטוריות ותחת פיקוח ה-FHFA; וכללי הגנת הצרכן מסדירים את הגילוי וחלקים מיחסי ההלוואה והשירות. לפיכך, תפקידה של הממשלה הפדרלית במימון משכנתאות רחב יותר מהלוואה ישירה: הוא כולל רגולציה, ביטוח, ערבויות, תמיכה בשוק המשני ומדיניות דיור. [1][6][11]

נתונים ומדידת השוק

מדדי שוק המשכנתאות כוללים יצירת הלוואות, חוב עומד, שיעורי ריבית, פיגורים וביצועי הלוואות, מיחזור, הנפקת ניירות ערך מגובי משכנתאות, והחלק היחסי של הלוואות המוחזקות בתיקים או מיוצגות בניירות ערך. המדידות עשויות להשתנות בהתאם לשאלה אם הן מתייחסות להלוואות חד-משפחתיות או רב-משפחתיות, לשעבודים ראשונים או משניים, לחוב מגורים או לניירות ערך, ולהלוואות חדשות או ליתרות עומדות. לכן תקופת הזמן והסיווג חשובים בעת השוואת אומדנים. [12][14]

National Mortgage Database של ה-FHFA מפרסמת סטטיסטיקות מצרפיות על משכנתאות חדשות, משכנתאות עומדות וביצועי משכנתאות, עם פירוקים גאוגרפיים ונתונים היסטוריים. ה-FHFA מפרסמת גם מערכי נתונים ודוחות בתחום מימון הדיור. מקורות אלה תומכים בניתוח מאפייני לווים והלוואות תוך שימוש במדגם מייצג ובהליכים שנועדו להגן על פרטיות הלווים. [14][16]

הקשר היסטורי ומשמעות

משבר הדיור והפיננסים של 2007–2009 הביא לשיבוש משמעותי באשראי המשכנתאות ולהעברת פאני מיי ופרדי מק לשימור פדרלי בספטמבר 2008. המשבר הפנה תשומת לב לשיטות חיתום, לגיבוב משכנתאות בניירות ערך, למינוף, ולסיכונים שנוצרים כאשר אשראי משכנתאות מתרחב במהירות. השימור נותר מאפיין מגדיר של המבנה המוסדי המודרני של שוק המשכנתאות המשני בארצות הברית. [11]

מכיוון שמשכנתאות למגורים הן התחייבויות פיננסיות גדולות וארוכות טווח וצורה מרכזית של הלוואות משקי בית, תנאי שוק המשכנתאות יכולים להשפיע על רכישת בתים, מיחזור, בנייה, תזרימי מזומנים של משקי בית ותיקי השקעות. השוק גם מקשר בין הלוואות נכסים מקומיות לבין שוקי הון לאומיים ובין-לאומיים באמצעות ניירות ערך ומימון מוסדי. השילוב שלו בין הלוואות פרטיות, תוכניות ציבוריות, תמיכת סוכנויות, רגולציה וגיבוב בניירות ערך מייחד את מערכת מימון הדיור בארצות הברית. [2][3][12]

מקורות

  1. [1] 12 CFR Part 1024 - Real Estate Settlement Procedures Act (Regulation X) — Consumer Financial Protection Bureau

    מצוטט עבור: Describes the mortgage process and Regulation X coverage of settlement, escrow, disclosures, and servicing.

  2. [2] Mortgage Securities - Capital Markets — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Explains Freddie Mac’s purchase, securitization, and guarantee role in providing mortgage-market liquidity.

  3. [3] Mortgage Products — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Defines Freddie Mac MBS as pass-through securities representing interests in pools of residential mortgages.

  4. [4] What is a conventional loan? — Consumer Financial Protection Bureau

    מצוטט עבור: Defines conventional loans as loans not insured or guaranteed by specified federal housing programs.

  5. [5] Conventional loans — Consumer Financial Protection Bureau

    מצוטט עבור: Describes conforming and jumbo/nonconforming mortgage categories.

  6. [6] Funding Government Lending — Government National Mortgage Association

    מצוטט עבור: Explains Ginnie Mae’s guarantee of timely principal and interest on MBS backed by federally insured or guaranteed loans.

  7. [7] Programs & Products — Government National Mortgage Association

    מצוטט עבור: Identifies the federal programs whose loans back the majority of Ginnie Mae securities.

  8. [8] Understand the different kinds of loans available — Consumer Financial Protection Bureau

    מצוטט עבור: Summarizes loan-type distinctions and their effects on eligibility, down payments, and costs.

  9. [9] Fixed-Rate Mortgages — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Describes fixed interest rates over the loan term and available 15-, 20-, and 30-year products.

  10. [10] Questions about the closing process? — Consumer Financial Protection Bureau

    מצוטט עבור: Describes the Closing Disclosure and common mortgage documents signed at closing.

  11. [11] History of Fannie Mae and Freddie Mac Conservatorships — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Confirms FHFA placed Fannie Mae and Freddie Mac into conservatorship on September 6, 2008.

  12. [12] Housing Finance Chartbook, May 2025 — Urban Institute

    מצוטט עבור: Reports Q4 2024 shares and values for agency MBS, home equity loans, and private-label securities within mortgage debt outstanding.

  13. [13] Mortgage Rates — Freddie Mac

    מצוטט עבור: Describes the Primary Mortgage Market Survey and the participating lender types.

  14. [14] National Mortgage Database (NMDB) Aggregate Statistics — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Describes the representative mortgage sample and aggregate data on new, outstanding, and performing mortgages.

  15. [15] Federal Housing Finance Agency - Home — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Summarizes FHFA’s supervision and housing-mission oversight responsibilities.

  16. [16] FHFA Data — Federal Housing Finance Agency

    מצוטט עבור: Describes FHFA’s housing-finance datasets, reports, and data resources.