בנק לאומי למשכנתאות

בנק לאומי למשכנתאות היה בנק משכנתאות ישראלי וחברת-בת בבעלות מלאה של בנק לאומי. הוא נוסד בשנת 1921 והתמחה בהלוואות לדיור ובהלוואות המובטחות בנכס למגורים. בשנת 2012 פעל בנק לאומי למיזוג חברת-הבת לתוך בנק האם, תוך שימור מבנה עסקי ייעודי למשכנתאות.^[1][2]

רקע היסטורי

שורשיו של בנק לאומי למשכנתאות קדמו להקמת מדינת ישראל, והם משתלבים בהתפתחותם של מוסדות בנקאיים מתמחים בארץ ישראל המנדטורית. מסמכי רישום תאגידי שהוגשו באמצעות הבורסה לניירות ערך בתל אביב מציגים את המוסד בשם האנגלי “Leumi Mortgage Bank Limited” וקובעים כי הוא התאגד בארץ ב-21 בנובמבר 1921.^[1] באותו דיווח נרשמו גם שמות קודמים: The General Mortgage Bank of Palestine Limited, לאחר מכן General Mortgage Bank Limited, ולבסוף Leumi Mortgage Bank Limited בעקבות תעודת שינוי שם מ-30 במרץ 1981.^[1]

המונח העברי ששימש היסטורית בתחום המשכנתאות בשם החברה, "אפוטקאי" או "אפוטקאי", שיקף שימוש ישן למימון משכנתאי. מבחינה מעשית, תזכיר ההתאגדות של החברה הגדיר את מטרותיה סביב פעילות של בנק משכנתאות, ובכלל זה מתן הלוואות כנגד משכנתה או שעבוד אחר על מקרקעין, זכויות חכירה או זכויות אחרות במקרקעין בישראל, וכן רכישה או קבלה בדרך אחרת והעברה של משכנתאות או שעבודים כאלה.^[1]

בדיווח השנתי המאוחר יותר של בנק לאומי תואר בנק לאומי למשכנתאות כבנק המשכנתאות הוותיק ביותר בישראל.^[2] תיאור זה משמעותי, משום שהבנקאות הישראלית התפתחה באמצעות שילוב של בנקים אוניברסליים ומוסדות מתמחים, ובהם בנקי משכנתאות, גופים למימון חקלאי, חברות פיתוח ובהמשך גם חברות-בת לכרטיסי אשראי ולשוק ההון. לפיכך, בנק לאומי למשכנתאות ייצג זרוע מתמחה למימון דיור בתוך קבוצת לאומי הרחבה יותר, ולא בנק קמעונאי כללי.

בעלות ומעמד בתוך קבוצת לאומי

בנק לאומי למשכנתאות פעל כחברת-בת של בנק לאומי. בדוח השנתי של בנק לאומי לשנת 2011 הוא תואר כחברת-בת בבעלות ובשליטה מלאות של בנק האם, במסגרת הסעיף שדן במיזוג המתוכנן.^[2] באותו דוח שנתי נאמר כי המקורות העיקריים למימון פעילותו של בנק לאומי למשכנתאות סופקו בידי בנק לאומי ובאמצעות פיקדונות שהועמדו לרשות בנק לאומי למשכנתאות על ידי בנק האם. נכון ל-31 בדצמבר 2011, פיקדונות אלה הסתכמו ב-44 מיליארד ש"ח.^[2]

מבנה זה הפך את בנק המשכנתאות למתמחה מבחינה תפעולית, אך קשור לקבוצת לאומי מבחינה פיננסית ואסטרטגית. חברת-הבת השתמשה בתשתית הסניפים ובשירותי התקשורת של לאומי. בשנת 2011 שילמה חברת-הבת 41 מיליון ש"ח לבנק לאומי עבור השימוש בסניפים ובשירותים, לעומת 43 מיליון ש"ח בשנת 2010.^[2] בנק המשכנתאות פעל גם באמצעות משרדי נציגות בסניפי בנק לאומי ובאמצעות משרדי נציגות עצמאיים; בדוח 2011 נאמר כי הוא פעל באמצעות 93 דלפקי משכנתאות בסניפי לאומי ו-11 משרדי נציגות עצמאיים.^[2]

היחסים בין חברת האם לחברת-הבת ממחישים מבנה נפוץ של קבוצה בנקאית: בנק האם מספק הון, מימון, מערכות, תמיכה במותג והפצה, בעוד שחברת-הבת מתמקדת בקו מוצרים מתמחה. במקרה של בנק לאומי למשכנתאות, קו מוצרים זה היה אשראי ארוך טווח המובטח בעיקר בנדל"ן למגורים.

פעילויות ומוצרים

פעילות הליבה של בנק לאומי למשכנתאות הייתה מתן משכנתאות למגורים. בדוח השנתי של בנק לאומי נאמר כי חברת-הבת התרכזה בעיקר בהלוואות לרוכשי דירות, בהלוואות לבנייה ולשיפוץ של מקרקעין, ובהלוואות לכל מטרה המבוססות על משכון של נכס קיים למגורים.^[2]

פעילויות אלה כללו כמה צורות מובחנות של אשראי לדיור. הראשונה הייתה משכנתאות לרכישה, שבהן הלווה רכש דירת מגורים והעניק שעבוד על הנכס. השנייה הייתה הלוואות לבנייה או לשיפוץ, שחשפו את המלווה לא רק ליכולת ההחזר של משק הבית אלא גם לסיכוני השלמת הבנייה ולהערכת שווי הבטוחה. השלישית הייתה הלוואות לכל מטרה המובטחות בנכס למגורים, קטגוריה הדומה להלוואות על בסיס הון עצמי בדיור במערכות בנקאיות אחרות, ותלויה בשווי הנכס, בהכנסת הלווה ובמגבלות הרגולטוריות.

היקף האשראי שעליו דיווחה חברת-הבת היה גדול ביחס למנדט המתמחה שלה. בסוף שנת 2011 הסתכם סך האשראי לציבור בבנק לאומי למשכנתאות ב-56 מיליארד ש"ח, לעומת 51 מיליארד ש"ח בסוף 2010, עלייה של 9.8%.^[2] סכום זה לא כלל אשראי מפיקדונות לפי היקף הגבייה בסך 5 מיליארד ש"ח, משום שלפי הוראות המפקח על הבנקים לא ניתן היה לכלול אותו במאזן כאשראי לציבור.^[2]

גם ביצועי ההלוואות החדשות והמיחזורים מצביעים על היקף הפעילות לפני המיזוג. בשנת 2011 הסתכמו הלוואות ממקורות בנק לאומי למשכנתאות ב-11.062 מיליארד ש"ח, וסך ההלוואות החדשות, לרבות סכומים קטנים מכספי משרד האוצר, עמד על 11.081 מיליארד ש"ח.^[2] היקף ההלוואות שמוחזרו הסתכם ב-1.182 מיליארד ש"ח, והביא את סך הביצוע לשנה ל-12.263 מיליארד ש"ח.^[2]

נתח שוק וביצועים פיננסיים לפני המיזוג

בנק לאומי למשכנתאות היה אחד ממלווים המשכנתאות הגדולים בישראל לפני שנבלע בתוך בנק האם. בדוח השנתי של בנק לאומי לשנת 2011 נאמר כי חלקו של בנק לאומי למשכנתאות במתן הלוואות חדשות בכל מערכת בנקאות המשכנתאות עמד על 22.2% בשנת 2011, לעומת 24.2% בשנת 2010, על בסיס דוח בנק ישראל על הפעילות.^[2] העיתון גלובס, בדיווח על המיזוג שהוכרז בינואר 2012, תיאר את בנק לאומי למשכנתאות כבנק המשכנתאות השלישי בגודלו בישראל, עם נתח שוק של 23%.^[3]

המדדים הפיננסיים של חברת-הבת לשנת 2011 הצביעו על פעילות משכנתאות רווחית אך עתירת הון. הרווח הנקי הסתכם ב-203 מיליון ש"ח בשנת 2011, לעומת 176 מיליון ש"ח בשנת 2010, עלייה של 15.3%.^[2] התשואה הנקייה על ההון העצמי עמדה על 7.6% בשנת 2011, לעומת 6.9% בשנת 2010.^[2] ההון העצמי עמד על 2.770 מיליארד ש"ח בסוף 2011, לעומת 2.642 מיליארד ש"ח בסוף 2010.^[2]

הבנק דיווח גם על נתוני הון רגולטוריים. יחס הלימות ההון שלו עמד על 12.88% בסוף 2011, לעומת 13.92% בסוף 2010, בעוד ששיעור המינימום שנדרש על ידי המפקח על הבנקים היה 9.0%.^[2] נתונים אלה שיקפו את הטיפול הרגולטורי בהלוואות משכנתה בתוך המערכת הבנקאית ואת הצורך בהון כדי לתמוך באשראי ארוך טווח המובטח בנדל"ן.

מיזוג לתוך בנק לאומי

ב-22 בינואר 2012 אישר דירקטוריון בנק לאומי את כוונת ההנהלה למזג את בנק לאומי למשכנתאות לתוך בנק לאומי.^[2] בדוח השנתי נאמר כי המטרה הייתה לקלוט את כלל עסקי בנק לאומי למשכנתאות לתוך בנק האם, תוך שמירה על מיקוד ארגוני במשכנתאות וחיזוק הסינרגיה עם פעילויותיו האחרות של בנק לאומי.^[2]

גלובס דיווח על הודעת המיזוג באותו תאריך, וכתב כי בנק המשכנתאות העצמאי האחרון בישראל עומד להיעלם.^[3] בדיווח צוין כי הבנקים בישראל קלטו אל תוכם את חברות-הבת המשכנתאיות שלהם במהלך העשור הקודם, ובכלל זה מיזוג בנק משכן של בנק הפועלים, מיזוג בנק טפחות למשכנתאות של מזרחי-טפחות, מהלך דומה של הבנק הבינלאומי הראשון לישראל, והודעת בנק דיסקונט לישראל על מיזוג בנק דיסקונט למשכנתאות.^[3]

בנק לאומי מסר כי פעילות המשכנתאות תרוכז במדור נפרד בתוך החטיבה הבנקאית ותפעל בתוך המבנה הארגוני הקיים של לאומי למשכנתאות.^[2] בדוח השנתי לשנת 2011 נאמר כי המסגרת תכלול 110 משרדי נציגות למשכנתאות בסניפי בנק לאומי.^[2] גלובס דיווח כי המיזוג אמור היה להתבצע בשלבים עד סוף 2012 וכי יחידת משכנתאות נפרדת תהיה כפופה לחטיבה הבנקאית של בנק לאומי.^[3]

ההיגיון שבבסיס המהלך היה תפעולי ואסטרטגי, ולא נסיגה ממתן משכנתאות. בנק לאומי ציפה שהמיזוג יפחית את הוצאות הקבוצה וישפר את השימוש במשאבי הקבוצה.^[2] גלובס דיווח כי הבנק צפה חיסכון שנתי של 20 מיליון ש"ח וכי מטרת המיזוג הייתה להרחיב את השירותים הבנקאיים הקמעונאיים באמצעות שילוב מידע וקשרים עם לקוחות משכנתאות שלא היו כבר לקוחות של בנק לאומי.^[3]

פעילות המשכנתאות המחליפה בתוך בנק לאומי

לאחר המיזוג, פעילות המשכנתאות של לאומי נמשכה כחלק מבנק לאומי ולא כבנק נפרד. הדוחות השנתיים של בנק לאומי לשנת 2024 מתארים חטיבת משכנתאות האחראית לכלל פעילות המשכנתאות וההלוואות לדיור בבנק, ומשרתת הן לקוחות קיימים של בנק לאומי והן לקוחות של בנקים אחרים הנוטלים משכנתאות מבנק לאומי.^[4]

תיאור זה מאשר את רציפות קו הפעילות לאחר היעלמותה של הישות המשפטית הנפרדת. חטיבת המשכנתאות אינה זהה לבנק לאומי למשכנתאות לשעבר כמוסד תאגידי, אך היא ממשיכה את פעילות הליבה: הלוואות לדיור למגורים ושירותי משכנתאות תחת הרישיון הבנקאי של קבוצת לאומי, מערכות ניהול הסיכונים שלה וערוצי ההפצה שלה.

התיאור הפומבי של תחומי הפעילות של בנק לאומי מזהה גם חטיבת משכנתאות בעלת רשת ארצית ויכולת דיגיטלית בתחום המשכנתאות, ומתאר את פעילות המשכנתאות כמוקד אסטרטגי לצמיחה.^[5] תיאורים מוקדמים יותר של תחומי הפעילות התייחסו גם ל"לאומי למשכנתאות" כמציע תכנון משכנתה, ליווי לקוחות לאורך תהליך המשכנתה ומיחזור הלוואות קיימות.^[6]

הקשר רגולטורי

בנק לאומי למשכנתאות ופעילויות המשכנתאות שהחליפו אותו פועלים במגזר הנתון לפיקוחו של בנק ישראל באמצעות רגולציה בנקאית. בנק ישראל הוקם באופן רשמי ב-1 בדצמבר 1954 ונטל ממשרד האוצר את מחלקת הפיקוח על הבנקים.^[7] מאחר שמתן משכנתאות הוא פעילות בנקאית, פעולות המשכנתאות של בנק לאומי כפופות לכללי בנק ישראל בנושאי הון, סיכון אשראי, גילוי לצרכן ומגבלות על הלוואות לדיור.

הרגולציה הישראלית על משכנתאות כוללת מגבלות על יחס מימון, שיקולים של יחס החזר להכנסה וכללים לגבי מסלולי ריבית. במידע לצרכן של בנק ישראל על רפורמת המשכנתאות נאמר כי בנק המציע הלוואות משכנתה חייב להגביל את יחס המימון ל-75% לרכישת דירה יחידה, ל-70% לדירה חלופית ול-50% לדירת השקעה או להלוואה לכל מטרה המובטחת בדירת מגורים.^[8]

באותו חומר של בנק ישראל מוסבר כי יחס המימון הוא היחס בין הלוואת המשכנתה המאושרת לבין שווי הנכס, וכי שווי הנכס נקבע לפי מחיר הרכישה או לפי הערכת שמאי, כפי שקובע הבנק.^[8] כן נאמר שם כי יחס החזר להכנסה העולה על 40% נחשב סיכון גבוה, וכי הלוואות רבות ניתנות בשיעורי החזר של 30%–40% מהכנסת הלווה.^[8]

נוסף על מגבלות זהירותיות, בנק ישראל הנהיג רפורמות שנועדו לשפר את ההשוואתיות והשקיפות של הצעות משכנתה. בחומר על רפורמת המשכנתאות נאמר כי אישורים עקרוניים כוללים שלושה סלים אחידים שעל הבנקים להציע, וכי המסמך כולל משתנים כגון סך הריבית החזויה, התשלום החודשי ההתחלתי, התשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי וסך התשלום הצפוי עד תום תקופת ההלוואה.^[8] אמצעים אלה רלוונטיים לחטיבת המשכנתאות של בנק לאומי משום שהם מעצבים את האופן שבו בנקים בישראל מציגים ללווים חלופות משכנתה.

חשיבות עסקית

חשיבותו של בנק לאומי למשכנתאות נעוצה בתפקידו כמלווה משכנתאות מתמחה בתוך אחת הקבוצות הבנקאיות הגדולות בישראל, ובמעבר המוסדי הרחב יותר של בנקאות המשכנתאות בישראל. החברה החלה כמוסד משכנתאות נפרד בשנת 1921, הפכה לחלק ממבנה חברות-הבת המתמחות של קבוצת לאומי, ובהמשך נבלעה כאשר בנקים אוניברסליים שילבו את חברות-הבת המשכנתאיות שלהם בתוך פעילות הבנקאות הראשית.

המיזוג בשנת 2012 שיקף מעבר מבנקים למשכנתאות שהתאגדו בנפרד אל חטיבות משכנתאות בתוך בנקים אוניברסליים. מעבר זה אפשר לבנק לאומי לרכז קשרים עם לקוחות קמעונאיים, להפחית תשתיות כפולות ולנהל אשראי משכנתאות כחלק מהמאזן הרחב יותר של הקבוצה. באותו זמן, בנק לאומי שמר על יחידת משכנתאות ממוקדת, דבר שהעיד כי התמחות בחיתום, בניהול בטוחות ובעיצוב מוצרים נותרה חשובה גם לאחר האיחוד המשפטי.

עבור שוק מימון הדיור בישראל, בנק לאומי למשכנתאות היה מלווה מרכזי לפני קליטתו. נתח השוק שלו בשנת 2011 במתן משכנתאות חדשות, יתרת האשראי שלו בסך 56 מיליארד ש"ח והרשת הארצית שלו מראים כי לא היה מדובר בשלוחה שולית אלא במוסד ליבה לאשראי לדיור.^[2] לפיכך, היעלמותו כבנק נפרד מסמנת שינוי מבני בארגון המשפטי של מתן משכנתאות בישראל, ולא את סיום השתתפותו של לאומי בשוק המשכנתאות.

קשר לנושאי פיננסים ישראליים אחרים

בנק לאומי למשכנתאות קשור קשר הדוק לכמה ערכי יסוד מרכזיים בפיננסים הישראליים. בנק האם שלו, בנק לאומי, ממשיך להפעיל פעילות משכנתאות באמצעות חטיבה פנימית. בנק ישראל מפקח על כללי מתן משכנתאות, הון בנקאי ומסגרות גילוי לצרכן. ריבית בנק ישראל משפיעה על מסלולי משכנתה בריבית פריים, משום שריבית הפריים מבוססת על ריבית בנק ישראל בתוספת תוספת קבועה, לפי חומרי ההסברה לצרכן של בנק ישראל.^[8]

המוסד רלוונטי גם להשוואות עם בנק מזרחי-טפחות, שהיה מזוהה היסטורית עם מותג המשכנתאות טפחות, ועם בנק הפועלים, שחברת-הבת המשכנתאית שלו משכן נבלעה לפני המיזוג של לאומי. השוואות אלה ממקמות את בנק לאומי למשכנתאות בתוך התנועה הרחבה יותר של המערכת הבנקאית הישראלית, ממעבר מחברות-בת משכנתאיות מתמחות אל חטיבות משכנתאות משולבות בתוך בנקים אוניברסליים.